Σήμα κινδύνου για την εκτόξευση των τιμών αγοράς κατοικιών και των ενοικίων στις χώρες-μέλη της Ευρωπαϊκής Ένωσης εκπέμπει η Γενική Διεύθυνση Οικονομικών και Χρηματοδοτικών Υποθέσεων της Ευρωπαϊκής Επιτροπής (Directorate General Economic and Financial Affairs of European Commision). Τόσο οι διαπιστώσεις, αλλά κυρίως οι προτάσεις έχουν έντονα κοινωνικό χαρακτήρα και βρίσκονται ουσιαστικά στο ίδιο μήκος κύματος με τις προτάσεις που παρουσίασε στο πρόσφατο συνέδριο του ΣΥΡΙΖΑ-Π.Σ. ο πρόεδρός του Αλέξης Τσίπρας. Αντιθέτως, πόρρω απέχουν από τις αναιμικές κυβερνητικές προτάσεις που αντιμετωπίζουν το θέμα της λαϊκής στέγης σαν ευκαιρία για ΣΔΙΤ αφενός (business us usual…), ενώ δεν αντιμετωπίζουν την άμεση ανάγκη μαζικής και κατακόρυφης αύξησης της προσφοράς οικονομικά προσιτής κατοικίας για τους ευάλωτους και ειδικά για τα νέα ζευγάρια, θέμα στο οποίο η έκθεση-εισήγηση κάνει ειδική μνεία.
Στην ειδική εισήγηση προς το συμβούλιο υπουργών Οικονομικών των χωρών-μελών στις 11 Μαρτίου 2022, με τίτλο «Housing Market Developments in the Euro Area: Focus on Housing Affordability» (Εξελίξεις στην αγορά κατοικίας στην Ε.Ε.: Εστιάζοντας στην προσιτότητα στην κατοικία) για πρώτη φορά στην ιστορία της προαναφερθείσας Γενικής Διεύθυνσης η κατάσταση στην αγορά κατοικίας δεν αντιμετωπίζεται με βάση χρηματοοικονομικά κριτήρια και όρους, αλλά με κοινωνικά. Κυρίως επισημαίνεται η ανάγκη με πρωτοβουλία του κράτους, των δήμων, των περιφερειών αλλά και άλλων κοινωνικών φορέων να αυξηθεί δραστικά η προσφορά «κοινωνικής κατοικίας» και με αναμόρφωση των υπαρχόντων κενών κτηρίων.
Οκτώ κρίσιμες διαπιστώσεις
Στην έκθεση αρχικά περιγράφονται η κατάσταση και οι αιτίες που την προκαλούν και γίνονται κρίσιμες επισημάνσεις μεταξύ των οποίων:
1. Η αύξηση των τιμών των κατοικιών έχει επιταχυνθεί σταδιακά μετά το 2013 καταγράφοντας σωρευτική αύξηση περίπου 40% έως το τρίτο τρίμηνο του 2021, άνοδο περίπου τέσσερις φορές υψηλότερη από την αύξηση στο συνολικό επίπεδο τιμών!
2. Η ετήσια αύξηση των τιμών των κατοικιών το τρίτο τρίμηνο του 2021 ήταν η υψηλότερη από το 2013, με 10% συνολικά για τη ζώνη του ευρώ και φθάνοντας πάνω από 30% σε οκτώ χώρες.
3. Η τρέχουσα αύξηση των τιμών των κατοικιών διαφοροποιείται από εκείνη πριν από το 2008, καθώς οφείλεται στην περιορισμένη προσφορά και όχι στην αύξηση των στεγαστικών δανείων.
4. Η επιδείνωση της οικονομικής προσιτότητας των κατοικιών μπορεί να έχει δυσμενείς οικονομικές επιπτώσεις. Επί του παρόντος, η περιορισμένη προσφορά κατοικιών περιορίζει τις προοπτικές για σημαντική διόρθωση των τιμών.
5. Δεδομένης της προοπτικής αύξησης των επιτοκίων και απώλειας αγοραστικής δύναμης λόγω του πληθωρισμού, η ικανότητα των νοικοκυριών να ανταποκριθούν στις πληρωμές των τόκων τους θα μπορούσε να προκαλέσει ανησυχία.
6. Οι αυξημένες τιμές των κατοικιών προκαλούν ανησυχία για τη ζώνη του ευρώ λόγω του αντίκτυπου που μπορεί να έχει η μειωμένη πρόσβαση σε οικονομική προσιτή τιμή στέγασης στην ανάπτυξη και στις επενδύσεις.
7. Από το 2013, η αύξηση των τιμών των κατοικιών έχει υπερβεί την αύξηση του εισοδήματος των νοικοκυριών σε 21 κράτη-μέλη και κατά περισσότερες από 20 ποσοστιαίες μονάδες σε 11 κράτη-μέλη, με το μεγαλύτερο μέρος αυτής της αύξησης να σημειώνεται πρόσφατα. Ακόμη και πριν από την επιτάχυνση των τιμών το 2019, ο αριθμός των ετών εισοδήματος που απαιτούνταν για την αγορά ενός διαμερίσματος 100 τετραγωνικών μέτρων ήταν σημαντικά υψηλότερος από δέκα χρόνια σε πολλές χώρες. Σημαντικό μέρος των ενοικιαστών ξοδεύει πάνω από το 40% του εισοδήματός του για στέγαση.
8. Η άνοδος των τιμών των κατοικιών και η μειωμένη οικονομική προσιτότητα έχουν επιπτώσεις στις πτυχές της ανισότητας μεταξύ των γενεών, επηρεάζοντας κυρίως τα νέα νοικοκυριά.
Αύξηση της προσφοράς
Η Γενική Διεύθυνση Οικονομικών και Χρηματοδοτικών Υποθέσεων της Κομισιόν, χωρίς να αγνοεί τον ρόλο των επιτοκίων και του κόστους δανεισμού, στέκεται κυρίως στο ότι η στέγη με όρους αγοράς είναι δυσπρόσιτη για μεγάλα τμήματα του πληθυσμού και τους νέους. Προτείνει οι κεντρικές αλλά και οι περιφερειακές κυβερνήσεις (σε ομόσπονδα κράτη της Ε.Ε.), οι δήμοι και οι περιφέρειες να αναλάβουν άμεση δράση χρησιμοποιώντας πόρους από το Ταμείο Πράσινης Μετάβασης για άμεση και γρήγορη αναδιαμόρφωση κενών κτηρίων σε κατοικίες. Φτάνει μάλιστα να προτείνει ακόμη και την κατάληψη από τους φορείς διοίκησης μη χρησιμοποιουμένων κτηρίων και την αναμόρφωσή τους σε κατοικίες.
Ακριβώς αυτό είναι και το περιεχόμενο της πρότασης του ΣΥΡΙΖΑ-Π.Σ. για τη δημιουργία Τράπεζας Στέγης που θα κάνει αυτή ακριβώς τη δουλειά και θα χρηματοδοτηθεί με 1,5 δισεκατομμύρια ευρώ από το Πράσινο Ταμείο κατά κύριο λόγο. Μια πρόταση που, πέρα από τις άμεσες ευεργετικές κοινωνικές συνέπειες με προσφορά χιλιάδων φθηνών και με χαμηλό ενοίκιο προσιτών κατοικιών, θα οδηγήσει στην αναμόρφωση και αναβάθμιση πολλών «ξεχασμένων» περιοχών των αστικών κέντρων. Τέτοιες πολιτικές ήδη εφαρμόζονται μαζικά σε Γερμανία, Αυστρία. Ολλανδία, Ισπανία και Πορτογαλία.
Αντιθέτως, η πρόταση της κυβέρνησης Μητσοτάκη για «μπλοκ εργατικών κατοικιών» με ΣΔΙΤ δημιουργεί ερωτήματα πολλά για τον ρόλο των εργολάβων την «επόμενη ημέρα». Το δε «κοινωνικό τμήμα» των κυβερνητικών προτάσεων αφορά 100-150 κατοικίες πανελλαδικά μέσω κάποιων δήμων, σε αντίθεση με τις χιλιάδες ανάγκες.
SOS Βρυξελλών για ακίνητα και ενοίκια
Τι εισηγούνται οι τεχνοκράτες της Κομισιόν για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης στις χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης
Η εκτόξευση των τιμών των ακινήτων δεν είναι μόνο ελληνικό φαινόμενο. Και μπορεί στην Ελλάδα να έγινε αισθητή η κατάσταση μετά το 2017-2018 -λόγω του airbnb κυρίως-, όμως οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται σταθερά σε ολόκληρη την Ευρώπη των 27 σχεδόν επί μια δεκαετία. Μετά την ισχυρή διόρθωση στις τιμές των κατοικιών που σημειώθηκε στην παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση του 2000, η οικονομική ανάπτυξη από το 2013 (εξαιρείται η Ελλάδα) και μετά συνοδεύτηκε από ραγδαία άνοδο των τιμών των κατοικιών αλλά και των ενοικίων. Η αύξηση αυτή επιταχύνθηκε σταδιακά καταγράφοντας σωρευτική άνοδο περίπου 40% έως το τρίτο τρίμηνο του 2021, δηλαδή περίπου τέσσερις φορές υψηλότερη άνοδο από την αντίστοιχη στο συνολικό επίπεδο τιμών.
Η εισαγωγική διαπίστωση ανήκει στο technical note (τεχνική εισηγητική έκθεση για τις εξελίξεις στην αγορά κατοικιών της Ε.Ε.) της σημαντικότερης Γενικής Διεύθυνσης της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, αυτής των Οικονομικών και Χρηματοδοτικών Υποθέσεων (είναι η Διεύθυνση που είχε την εποπτεία της εφαρμογής των Μνημονίων στην Ελλάδα).
Η κρίση και οι αιτίες της
Σύμφωνα με την εισήγηση που θα συζητηθεί στο συμβούλιο υπουργών Οικονομικών για τη χάραξη κοινών πολιτικών, η αιτία αύξησης των τιμών των κατοικιών διαφοροποιείται από εκείνη πριν από το 2008, καθώς οφείλεται στην περιορισμένη προσφορά και όχι στην αύξηση των στεγαστικών δανείων, όπως προ του 2007.
Σύμφωνα με τις διαπιστώσεις της εισήγησης, από το 2013 μέχρι σήμερα η αύξηση των τιμών των κατοικιών έχει υπερβεί την αύξηση του εισοδήματος των νοικοκυριών σε 21 κράτη-μέλη και μάλιστα κατά περισσότερες από 20 ποσοστιαίες μονάδες σε 11 κράτη-μέλη, με το μεγαλύτερο μέρος αυτής της αύξησης να σημειώνεται πρόσφατα. Ακόμη και πριν από την επιτάχυνση των τιμών το 2019, ο αριθμός των ετών εισοδήματος που απαιτούνταν για την αγορά ενός διαμερίσματος 100 τετραγωνικών μέτρων ήταν σημαντικά υψηλότερος από δέκα χρόνια σε πολλές χώρες. Δηλαδή η τιμή του ήταν μεγαλύτερη από 120 μισθούς (για την Ελλάδα ο αριθμός, λόγω χαμηλότερων μισθών, είναι πολλαπλάσιος). Επισημαίνεται επίσης ότι σημαντικό μέρος των ενοικιαστών ξοδεύει πάνω από το 40% του εισοδήματός του για στέγαση.
Είναι ιδιαίτερα ενδιαφέρον ότι η έκθεση-εισήγηση εστιάζει στην έλλειψη προσφοράς κατοικιών για ποικίλες αιτίες και όχι λόγω υψηλών επιτοκίων (τα επιτόκια στεγαστικών δανείων σε όλη την Ευρώπη ήταν πέριξ του 1%). Στην Ελλάδα ειδικά πρέπει να σημειωθεί ότι τα στεγαστικά δάνεια, από 7 δισ. ετησίως που είχαν φθάσει το 2007, το 2021 ήταν μόλις 900 εκατομμύρια ευρώ.
Οι κοινωνικές επιπτώσεις της μειωμένης οικονομικής προσιτότητας στη στέγαση είναι σημαντικές και μπορούν να έχουν πρόσθετες οικονομικές συνέπειες. Η άνοδος των τιμών των κατοικιών και η μειωμένη οικονομική προσιτότητα έχουν επιπτώσεις στις πτυχές της ανισότητας μεταξύ των γενεών, επηρεάζοντας κυρίως τα νέα νοικοκυριά.
Προτεινόμενες δράσεις-μέτρα
Η έκθεση-εισήγηση της Γενικής Διεύθυνσης Οικονομικών και Χρηματοδοτικών Υποθέσεων της Κομισιόν εστιάζει ως προς την αντιμετώπιση της ακρίβειας στη στέγη στην ανάγκη εφαρμογής άμεσων πολιτικών που θα αυξήσουν δραματικά την προσφορά νέων κατοικιών ώστε να πιεστούν ενοίκια και τιμές. Υπογραμμίζει μάλιστα χαρακτηριστικά ότι: «Για να αντιμετωπιστεί αποτελεσματικά η σταδιακή αύξηση του κόστους στέγασης και οι επακόλουθες πιέσεις σε προσιτές τιμές, απαιτούνται πολιτικές από την πλευρά της προσφοράς. Αυτές οι πολιτικές χρειάζονται για να διασφαλιστεί ότι υπάρχει επαρκής προσφορά προκειμένου να αντιμετωπιστεί η έλλειψη που μεταφράζει τη ζήτηση σε υψηλές τιμές».
Σχολιάζοντας άλλες πιθανές δράσεις, η εισήγηση υποστηρίζει και τη λήψη φορολογικών μέτρων αιτιολογώντας ότι η φορολόγηση της περιουσίας προσφέρει τη δυνατότητα παροχής στον δημόσιο τομέα των τόσο αναγκαίων φορολογικών εσόδων χωρίς στρέβλωση της οικονομικής δραστηριότητας.
Επίσης, δεν αποκλείει τη λήψη διοικητικών-νομοθετικών μέτρων για τη μείωση της δυνατότητας των ιδιοκτητών κατοικιών να αποσπάσουν υψηλότερα ενοίκια ως μέρος μιας βιώσιμης λύσης για τον πληθωρισμό των τιμών των κατοικιών και την οικονομική προσιτότητα των κατοικιών.
Η εισήγηση-έκθεση στέκεται ιδιαίτερα όχι μόνο στην αύξηση της προσφοράς μέσω νέων κατασκευών, αλλά και στην προσαρμογή του υπάρχοντος αποθέματος για κατοικίες με μετατροπή επιχειρηματικών ακινήτων σε κατοικίες. Και προτείνει μέχρι και μέτρα αύξησης των κινήτρων για την κατάληψη κενών κατοικιών.
Για πρώτη φορά από κοινοτικό όργανο επισημαίνεται ότι η εξέλιξη των τιμών των κατοικιών θα πρέπει να λαμβάνεται υπόψη όχι μόνο ως προς τους κινδύνους χρηματοπιστωτικής σταθερότητας (όπως το 2008-2009), αλλά και ως προς τον αντίκτυπο στην οικονομική προσιτότητα των νοικοκυριών (στη στέγαση). Υποστηρίζεται μάλιστα πως η επιδείνωση της οικονομικής προσιτότητας των κατοικιών μπορεί να έχει αρνητικές οικονομικές και κοινωνικές συνέπειες και προκαλεί ανησυχία στη ζώνη του ευρώ.
Προτείνεται δε τα μέτρα που στοχεύουν στη μείωση του κόστους στέγασης μέσω επιδοτήσεων από τις κυβερνήσεις να συνοδεύονται από μέτρα από την πλευρά της προσφοράς.
