Από τις μεγαλύτερες αυξήσεις στην Ευρωπαϊκή Ένωση καταγράφηκαν στην Ελλάδα κατά το πρώτο τρίμηνο του 2023 τόσο στις τιμές αγοράς κατοικίας (14,5%) όσο και στα ενοίκια (22%).
Την ίδια στιγμή, αμείωτη συνεχίζεται η εισροή κεφαλαίων από το εξωτερικό για την αγορά ακινήτων στη χώρα μας, καταγράφοντας επίπεδα-ρεκόρ το 1ο τρίμηνο (+14,5%). Σύμφωνα με τους δείκτες τιμών διαμερισμάτων που δημοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδας (ΤτΕ) από στοιχεία-εκτιμήσεις που συλλέγει από τα πιστωτικά ιδρύματα, οι ονομαστικές τιμές των διαμερισμάτων το α΄ τρίμηνο του 2023 ήταν αυξημένες έναντι του αντίστοιχου τριμήνου του 2022 κατά 14,5%, ενώ για το σύνολο του 2022, με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 11,7%. Όσον αφορά τη διαφοροποίηση των μεταβολών με βάση την παλαιότητα των διαμερισμάτων, το α΄ τρίμηνο του 2023 ο ρυθμός αύξησης στα παλαιά διαμερίσματα (ηλικίας άνω των 5 ετών) ήταν μεγαλύτερος (15,6%) σε σχέση με αυτόν των νέων διαμερισμάτων (12,8%), ενώ, αντίθετα, το 2022 ο ρυθμός αύξησης των νέων διαμερισμάτων ήταν ελαφρώς υψηλότερος.
«Τρέχουν» Αθήνα -Θεσσαλονίκη
Τα δύο μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας καταγράφουν ταχύτερους ρυθμούς αύξησης από τον μέσο ετήσιο ρυθμό για το σύνολο της Ελλάδας κυρίως λόγω του συνεχιζόμενου επενδυτικού ενδιαφέροντος. Ειδικότερα, για το α΄ τρίμηνο του 2023 η περιοχή της Αθήνας κατέγραψε μέσο ετήσιο ρυθμό αύξησης 16,5% και η Θεσσαλονίκη 16,1%, ενώ για το σύνολο του 2022 οι αντίστοιχοι ρυθμοί αύξησης ήταν 13,7% και 12,5% αντίστοιχα (αναθεωρημένα στοιχεία). Υπενθυμίζεται ότι με βάση τα τελικά στοιχεία της ΤτΕ την περασμένη χρονιά και στα επιμέρους τρίμηνα του 2022 παρατηρήθηκε σημαντική σταδιακή επιτάχυνση του ετήσιου ρυθμού αύξησης των τιμών (9,9%, 10,4%, 11,7% και 12,2% το α΄, το β΄, το γ΄ και το δ΄ τρίμηνο του 2022 αντίστοιχα).
Μία από τις βασικές αιτίες της συνεχιζόμενης έκρηξης των τιμών των ακινήτων, ειδικά στην Αθήνα, στη Θεσσαλονίκη και στους τουριστικούς προορισμούς, είναι η καθαρή εισροή κεφαλαίων για αγορές ακινήτων από ξένους επενδυτές. Σύμφωνα με τα καταγεγραμμένα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας, για το 2022 ήταν αυξημένη κατά 68,0% σε σχέση με το 2021 και ανήλθε στα 1.975,3 εκατ. ευρώ έναντι 1.176,1 εκατ. ευρώ, ενώ η μεγάλη εισροή ξένων κεφαλαίων, σύμφωνα πάντα με την ΤτΕ, συνεχίζεται και το 2023. Σύμφωνα με αξιόπιστες πηγές, η αύξηση των εισροών ξεπερνά το 41% το τετράμηνο Ιανουαρίου-Απριλίου του τρέχοντος έτους. Οι τιμές των νέων διαμερισμάτων (ηλικίας έως 5 ετών) το 2022 αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 11,8%, ελαφρώς ενισχυμένο σε σχέση με αυτόν των παλαιών διαμερισμάτων (10,5%).
Επιβράδυνση, αλλά…
Παρά την υψηλή ζήτηση που εκδηλώνεται για ακίνητα από το εξωτερικό, η μείωση της χρηματοδότησης από τις τράπεζες για νέα στεγαστικά δάνεια (προφανώς η αύξηση των επιτοκίων έχει ήδη επιδράσει αρνητικά στη σχετική ζήτηση) αλλά και η εκτίναξη των τιμών έχουν επιβραδύνει το τελευταίο δωδεκάμηνο την έκδοση οικοδομικών αδειών, καθώς το ενδιαφέρον των αγοραστών στρέφεται σε παλαιότερα ακίνητα.
Κατά τη χρονική περίοδο Μαρτίου 2022-Φεβρουαρίου 2023 η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα εμφανίζει στο σύνολο της χώρας αύξηση κατά 3,5% στον αριθμό των εκδοθεισών οικοδομικών αδειών, μείωση κατά 10,7% στην επιφάνεια και μείωση κατά 4,5% στον όγκο σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο Μαρτίου 2021-Φεβρουαρίου 2022. Αυτό φαίνεται να αλλάζει ως τάση το δίμηνο Ιανουαρίου-Φεβρουαρίου 2023, όπου η συνολική οικοδομική δραστηριότητα εμφανίζει, στο σύνολο της χώρας, αύξηση κατά 1,3% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, αύξηση κατά 0,8% στην επιφάνεια και αύξηση κατά 3,6% στον όγκο σε σχέση με το αντίστοιχο δίμηνο του έτους 2022. Πάντως, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της ΤτΕ, η επιβράδυνση στην οικοδομική δραστηριότητα που καταγράφηκε εκτιμάται ότι συντέλεσε, και θα συνεχίσει να συντελεί, στην περαιτέρω ενίσχυση των τιμών, καθώς η ζήτηση ακινήτων υψηλών προδιαγραφών δεν καλύπτεται επαρκώς από την υπάρχουσα προσφορά στην αγορά.
Ενίσχυση της ανοδικής δυναμικής
Η δυναμική της αγοράς οικιστικών ακινήτων ενισχύεται σημαντικά κυρίως λόγω της έντονης εξωτερικής επενδυτικής ζήτησης και του τουρισμού, ο οποίος επηρεάζει θετικά τις τιμές των κατοικιών κυρίως μέσω των βραχυχρόνιων μισθώσεων (πλατφόρμες Airbnb κ.ά.), όπως αποτυπώνεται στην εισροή κεφαλαίων από το εξωτερικό για αγορά ακινήτων. Η διατήρηση της δυναμικής της επιβεβαιώνεται από τις επενδύσεις σε κατοικίες. Βάσει των στοιχείων της ΕΛΣΤΑΤ, οι επενδύσεις σε ακίνητα αυξήθηκαν κατά 36,1% το 2022 (27,3% το 2021), όμως παραμένουν σε χαμηλό επίπεδο ως ποσοστό του ΑΕΠ (1,7%). Επίσης, οι θετικές επιχειρηματικές προσδοκίες για την κατασκευή κατοικιών (βάσει έρευνας του ΙΟΒΕ) εμφανίζονταν ενισχυμένες στο τέλος του 2022.
Τελικά, κυρίως η ζήτηση από το εξωτερικό είναι αυτή που συντηρεί την ανοδική δυναμική της αγοράς ακινήτων. Τα στεγαστικά δάνεια που χορηγούν οι ελληνικές τράπεζες μετά την αύξησή τους κατά 46,2% το 2021 και κατά 20,7% το 2022 εμφανίζουν επιβράδυνση, παράγοντας που ίσως αντισταθμίζεται από τη χρήση καταθετικών κεφαλαίων που δεν ικανοποιούνται από τις γλίσχρες επιτοκιακές αποδόσεις (κάτω του 1%) και αναζητούν μεγαλύτερες αποδόσεις στην αγορά ακινήτων.
