Η ραγδαία αύξηση των ενοικίων και εν γένει του κόστους στέγασης αποτελεί το μείζον θέμα συζήτησης και προβληματισμού στο σύνολο των συμπολιτών μας, ιδιαίτερα όσων σκέφτονται είτε να κάνουν το επόμενο βήμα στη ζωή τους δημιουργώντας οικογένεια και αναζητούν ένα ακίνητο με ένα επιπλέον δωμάτιο είτε για όσους έχει λήξει ή λήγει το μισθωτήριο συμβόλαιο τους επόμενους μήνες και αναμένουν να ενημερωθούν για τις νέες «απαιτήσεις» του ιδιοκτήτη.
Η πρώτη κουβέντα των ενδιαφερόμενων ενοικιαστών όταν επικοινωνούν μαζί μας είναι: «Ξέρουμε ότι οι τιμές είναι σε υψηλά επίπεδα, τα διαθέσιμα ακίνητα είναι λιγοστά και η ζήτηση είναι μεγάλη, αλλά, παρακαλώ πολύ, ενημερώστε μας αν υπάρξει μια ευκαιρία». Εννοώντας, αν βρεθεί κάποιο ακίνητο με 2 Υ/Δ, άνω του 1ου ορόφου, κατάλληλο για οικογένεια με μίσθωμα που να μην ξεπερνά τα 550 ευρώ/μήνα-600 ευρώ/μήνα όσον αφορά τον νομό Αττικής.
Η ανοδική πορεία των ενοικίων
Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΣΥΕ, τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 5 ποσοστιαίες μονάδες πάνω από τον πληθωρισμό το 2005 και κατά 5,8 ποσοστιαίες μονάδες πάνω από τον πληθωρισμό το πρώτο τρίμηνο του 2006. Ενώ από το 2007 έως και το 2011 καταγράφηκε αύξηση των ενοικίων +15,20%, από το 2012 ως το 2017 καταγράφηκε μείωση που άγγιξε το -25,5%, ενώ το 2018 επιστρέφουν με αύξηση +8,4%, το 2019 ο ρυθμός αύξησης των ενοικίων άγγιξε το +10% και το 2020 κυμάνθηκε από 5,8% έως 6,7%. Η ανοδική πορεία συνεχίστηκε και το 2021 από 3% έως 7%, ενώ τη φετινή χρονιά θα αγγίξει το +10% (βλέπε πίνακα 1).
«Εφιάλτης» η ανανέωση το μισθωτηρίου συμβολαίου
Είθισται μεγάλο μέρος μισθωτηρίων συμβολαίων που αφορούν κατοικίες να έχει «γενέθλια» τον Αύγουστο ή/και τον Σεπτέμβριο κυρίως για τις οικογένειες. Ενώ γενέθλιος μήνας των μισθωτηρίων συμβολαίων μπορεί να χαρακτηριστεί και ο Φεβρουάριος.
Το φετινό καλοκαίρι και κυρίως τον Αύγουστο και τον Σεπτέμβριο μεγάλο μέρος των μισθωτηρίων συμβολαίων που υπογράφηκαν προς τριετίας, το 2019, θα πρέπει να ανανεωθεί ή οι ενοικιαστές να προβούν σε αναζήτηση νέας κατοικίας προς μίσθωση. Όλοι μας κατανοούμε ότι η αλλαγή κατοικίας και κυρίως για μια οικογένεια δεν είναι εύκολο πράγμα και μάλιστα αν υπάρχουν και παιδιά. Ήδη από τις αρχές Ιουνίου/Ιουλίου του τρέχοντος έτους μέρος των ιδιοκτητών που εκμισθώνουν ακίνητα έχει προβεί σε επικοινωνία με τους ενοικιαστές για την ανανέωση της τριετούς μισθωτικής σύμβασης που επίκειται να λήξει εντός των επόμενων 2-3 ή/και 4 μηνών. Μέρος των ιδιοκτητών ακινήτων για να πραγματοποιήσουν την ανανέωση της μισθωτικής σύμβασης στον ίδιο ενοικιαστή ζητά αύξηση του ενοικίου ακόμη και 25%-30%% σε σχέση με το ενοίκιο του 2019. Σε περίπτωση που ο ενοικιαστής δεν δεχθεί τη ραγδαία αύξηση, θα πρέπει να εντάξει την οικογένειά του στη δίνη της αναζήτησης κατοικίας.
Οι ιδιοκτήτες επειδή γνωρίζουν ότι η εύρεση κατοικίας με προσιτό ενοίκιο και παράλληλα η εύρεση κατοικίας που να συνάδει η κατάσταση του ακινήτου με το ζητούμενο μίσθωμα αποτελούν «τζόκερ» ξέρουν ότι ο ενοικιαστής θα αναγκαστεί να αποδεχθεί όποια αύξηση, διότι δεν υπάρχουν επιλογές και παράλληλα μια μετακόμιση έχει μεγάλο κόστος. Αξίζει να αναφέρουμε «ότι το μεγαλύτερο μέρος των ιδιοκτητών που ζητούν ραγδαίες αυξήσεις δεν είναι φυσικά πρόσωπα που εκμισθώνουν 1-2 ακίνητα, αλλά ιδιοκτήτες (φυσικά ή/και νομικά πρόσωπα) πολλών διαμερισμάτων ή/και ολόκληρων πολυκατοικιών».
Κάποιος θα μπορούσε να αναφέρει ότι ο ενοικιαστής δεν είναι «σωστός» στις μισθωτικές υποχρεώσεις και γι’ αυτό ο ιδιοκτήτης ζητά μεγάλη αύξηση με στόχο να αποχωρήσει. Το άνωθεν αποτελεί μια λογική που έχει βάση, αλλά μεγάλο μέρος των ενοικιαστών που έχουν έρθει και έρχονται αντιμέτωποι με ραγδαίες αυξήσεις για την ανανέωση της μισθωτικής σύμβασης είναι πλήρως «σωστό» στις μισθωτικές υποχρεώσεις του, χωρίς οφειλές σε κοινόχρηστα και λογαριασμούς ΔΕΚΟ, αντιθέτως καταγράφονται περιπτώσεις που καταβάλλουν το μίσθιο νωρίτερα από τη συμφωνηθείσα ημερομηνία ανά μήνα. «Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η επικοινωνία ιδιοκτήτη με τον ενοικιαστή, όπου όταν ο ενοικιαστής του ανέφερε ότι η αύξηση που ζητά είναι μεγάλη (25%), ο ιδιοκτήτης του απάντησε, μπες στις ιστοσελίδες των αγγελιών να δεις τι ζητάνε για 50 τ.μ.».
Κραυγαλέες περιπτώσεις
Σε αντίστοιχη περίπτωση στο Γαλάτσι, για κατοικία 60 τ.μ. με 1 Υ/Δ, που η τριετία της μίσθωσης λήγει στα μέσα Οκτωβρίου, και μίσθωμα 460 ευρώ/μήνα ο ιδιοκτήτης στην επικοινωνία με τον ενοικιαστή ζήτησε να αυξηθεί το ενοίκιο στα 540 ευρώ/μήνα, αλλά η ανανέωση να γίνει μόνο για ένα έτος. Παράλληλα, στο μισθωτήριο συμβόλαιο που έστειλε στον ενοικιαστή ανέφερε ρητά ότι σε περίπτωση πέρας του έτους το ενοίκιο των 540 ευρώ/μήνα δεν ισχύει και θα πρέπει να οριστεί νέο μίσθωμα. Ο ενοικιαστής με τον φόβο της αύξησης στην ανανέωση του μισθωτηρίου συμβολαίου τον Οκτώβριο του 2023 ζήτησε να πραγματοποιηθεί ανανέωση για τρία έτη με μίσθωμα τα 540 ευρώ/μήνα. Ο ιδιοκτήτης αρνήθηκε, προτείνοντάς του μηνιαίο μίσθωμα της τάξεως των 600 ευρώ/μήνα για μισθωτήριο διάρκειας τριών ετών. Ο ενοικιαστής αποδέχθηκε τη συνολική αύξηση κατά 30% της αρχικής μίσθωσης λόγω των συνθηκών και παράλληλα του φόβου των αυξήσεων τα επόμενα έτη.
Στη Νέα Σμύρνη, σε πολυκατοικία όπου ένας ιδιοκτήτης κατέχει 5 διαμερίσματα, δεν προέβη καν σε συζήτηση με τους ενοικιαστές που λήγουν τα μισθωτήρια συμβόλαια τέλος του έτους, απλώς τους κοινοποίησε με δικαστικό επιμελητή ότι δεν επιθυμεί την ανανέωση της μισθωτικής σύμβασης και πως θα πρέπει να αποχωρήσουν στη λήξη του μισθωτηρίου συμβολαίου.
Η ιδιοκτήτρια προέβη στην άνωθεν «κίνηση» όχι γιατί οι ενοικιαστές χρωστούσαν, αλλά επειδή δεν επιθυμεί να διαπραγματευτεί με τους ήδη ενοικιαστές το νέο ζητούμενο μίσθωμα που θέλει να λάβει, τη στιγμή που η ζήτηση είναι καθημερινά αυξανόμενη.
Στον Νέο Κόσμο, ιδιοκτήτρια που έχει ανανεώσει την αρχική μίσθωση για δεύτερη φορά με προσαύξηση του ενοικίου (άρα κατανοούμε ότι δεν υπάρχουν οφειλές ) και η ανανέωση λήγει το 2024 επικοινώνησε με τον ενοικιαστή αναφέροντάς του ότι θα πρέπει να αυξήσει το ενοίκιο κατά 12% διότι όλα τα ενοίκια έχουν αυξηθεί στην περιοχή και αυτή δεν μπορεί να χάνει εισοδήματα. Ο ενοικιαστής επικαλέστηκε το μισθωτήριο συμβόλαιο που είναι σε ισχύ και ότι λήγει σε 2 χρόνια, και το γεγονός ότι δεν αναφέρει στους όρους κάποια αύξηση ανά έτος. Η ιδιοκτήτρια, στο άκουσμα των άνωθεν, του απάντησε ότι «θα δεις τι θα πάθεις όταν λήξει», θα φύγεις από το σπίτι ή θα τα πληρώσεις όλα μαζεμένα.
Σε νέα μίσθωση 900 ευρώ/μήνα που πραγματοποιήθηκε πριν λίγες ημέρες στην περιοχή του Παλαιού Φαλήρου ο ιδιοκτήτης στο ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, επειδή έχει αναρτήσει το ακίνητο προς πώληση, είχε συμπεριλάβει τον όρο ότι σε περίπτωση που πουληθεί η κατοικία, ο ενοικιαστής παραιτείται από οποιοδήποτε δικαίωμα και δεν έχει καμία αξίωση, έχοντας την υποχρέωση να αποχωρήσει από την οικία εντός 30 ημερών ακόμη και πριν τη λήξη της τριετίας.
Τα άνωθεν θέλουμε να πιστεύουμε ότι αποτελούν μεμονωμένα γεγονότα και δεν αντικατοπτρίζουν το μεγαλύτερο μέρος της σημερινής εικόνας που βιώνει μέρος των συμπολιτών μας κατά την ανανέωση των μισθωτηρίων συμβολαίων του και ότι οι ιδιοκτήτες κατανοούν τα σημερινά δεδομένα που διέπουν την εγχώρια οικονομία με πληθωρισμό 12,1% τον Σεπτέμβριο, σύμφωνα με τη Eurostat.
Θα πρέπει να επισημάνουμε, όμως, ότι υπάρχουν και ιδιοκτήτες που δεν συμμετέχουν στο «ράλι» των αυξήσεων. Πρόκειται κυρίως για ιδιοκτήτες που μισθώνουν ένα ή/και δύο ακίνητα και με τα χρήματα αυτά είτε σπουδάζουν τα παιδιά τους είτε πληρώνουν δανειακές υποχρεώσεις, και το σημαντικότερο γι’ αυτούς είναι να έχουν διαχρονικά τους ίδιους ενοικιαστές που καταβάλλουν κανονικά τις υποχρεώσεις τους, φροντίζουν το ακίνητο και, ανάλογα με τα δεδομένα, συζητούν από κοινού την ενδεχόμενη αύξηση σε λογικά πλαίσια και όχι σε πλαίσιο στιγμιαίας χρηματιστηριακής αξίας. Ιδιοκτήτες που κατανοούν και ζουν την ίδια καθημερινότητα με τους ενοικιαστές τους.
«Τζόκερ» το προσιτό ενοίκιο
Εν μέσω πανδημίας, η ανάγκη για ένα επιπλέον δωμάτιο ή/και η ανάγκη επιπλέον χώρου για χρήση γραφείου οδήγησε μεγάλο μέρος των ενδιαφερόμενων ενοικιαστών στο να μετακομίσουν σε περιοχές του υπολοίπου Αττικής ή/και σε περιοχές, όπως Σπάτα, Κορωπί, Λαγονήσι κ.λπ. Οδηγήθηκαν στις άνωθεν περιοχές τόσο λόγω της ανάγκης να βρεθούν κοντά στη φύση όσο και του γεγονότος ότι δεν διέθεταν επιπλέον κεφάλαια από τα ήδη διαθέσιμα για κατοικία στα «καλά» προάστια της Αττικής (βλέπε πίνακα 2).
Η αναζήτηση οικογενειακής κατοικίας με προσιτό ενοίκιο στην Αττική αποτελεί «τζόκερ». Τα διαθέσιμα προς μίσθωση ακίνητα (80 τ.μ.-110 τ.μ., άνω του 1ου ορόφου) με ζητούμενο μίσθωμα έως 600 ευρώ, σύμφωνα με τις αναρτημένες αγγελίες σε ιστοσελίδες στις περιοχές του κέντρου της Αθήνας, αποτελούν το 19,96% του συνόλου των προς μίσθωση κατοικιών, στα βόρεια προάστια μόλις το 0,71%, στα νότια προάστια το 4,03%, στα δυτικά προάστια το 35,58%, στο υπόλοιπο Αττικής το 27,20% και στον Πειραιά το 35,46% (βλέπε πίνακα 3).
Σύμφωνα με τα άνωθεν δεδομένα, οι , 8 στις 10 κατοικίες που διατίθενται προς μίσθωση στο κέντρο της Αθήνας με ζητούμενο μίσθωμα έως 600 ευρώ/μήνα είναι κατασκευής έως το 1980, δηλαδή τουλάχιστον 42 ετών.
Είναι σημαντικό να αναφέρουμε ότι στο σύνολο των περιοχών του νομού Αττικής η διαθεσιμότητα ακινήτων προς μίσθωση είναι πολύ μικρή έναντι των προηγούμενων χρόνων. Παράλληλα, όπως προκύπτει και από το σύνολο των παρακάτω πινάκων, το μεγαλύτερο μέρος των διαθέσιμων προς μίσθωση ακινήτων διατίθεται με ζητούμενες τιμές μίσθωσης άνω των 800 ευρώ/μήνα (βλέπε πίνακα 4).
Το κόστος στέγασης στην Ελλάδα έχει εκτιναχθεί σε τέτοια επίπεδα, που μεγάλο μέρος των συμπολιτών μας αναγκάζεται να κάνει περικοπές ακόμη και σε βασικές ανάγκες του. Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα, το 76,9% των ενοικιαστών, εφόσον πληρώσουν τα έξοδα του σπιτιού, κάνει περικοπές ή λαμβάνει οικονομική βοήθεια από τρίτους.
Όλα τα άνωθεν προστίθενται στα ήδη απολεσθέντα εισοδήματα που καταγράφονται σε μια σειρά από έρευνες :
- Εurostat (2020): Το 36,9% των Ελλήνων ζει σε νοικοκυριά με καθυστερήσεις σε στεγαστικά δάνεια, ενοίκια ή λογαριασμούς κοινής ωφελείας.
- ΚΕΠΕ (2019): Σύμφωνα με το Κέντρο Προγραμματισμού και Οικονομικών Ερευνών, ο μέσος μηνιαίος μισθός στον ιδιωτικό τομέα έχει υποχωρήσει κατά 24,4% τη δεκαετία 2009-2019.
- ΕΛΣΤΑΤ (2022): Σύμφωνα με τα στοιχεία της Έρευνας Εισοδήματος και Συνθηκών Διαβίωσης των Νοικοκυριών 2021 της ΕΛΣΤΑΤ, σχεδόν 1 στους 3 Έλληνες (ποσοστό 28,3%) αντιμετώπισε κίνδυνο φτώχειας ή κοινωνικού αποκλεισμού το 2021, με το σχετικό ποσοστό να είναι αυξημένο κατά 0,9% σε σχέση με το προηγούμενο έτος.
- ΓΣΕΒΕΕ (2022): Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα, ένας πολύ μεγάλος αριθμός νοικοκυριών διαβιεί επί μακρόν σε συνθήκες οικονομικής επισφάλειας, καθώς το μηνιαίο εισόδημα για περισσότερα από 4 στα 10 νοικοκυριά δεν επαρκεί για όλο τον μήνα, αλλά για 19 ημέρες (μεσοσταθμικά).
- ΙΜΕ ΓΣΕΒΕΕ (2022): 4 από τα 10 νοικοκυριά βρίσκονται σε στεγαστική κρίση, όταν το Μ.Ο. στην Ευρώπη είναι 9,2%, ενώ δεύτερη χώρα στην Ευρώπη είναι η Βουλγαρία με 17,4%.
- Eurostat (2022): Στο 12,1% διαμορφώθηκε ο πληθωρισμός τον Σεπτέμβριο στη χώρα μας.
- ΕΛΣΤΑΤ(2022): Αύξηση του κόστους στέγασης κατά 35% σε σχέση με τον Μάιο του 2021 λόγω αύξησης κυρίως των τιμών σε ενοίκια κατοικιών, ηλεκτρισμό, φυσικό αέριο, πετρέλαιο θέρμανσης, στερεά καύσιμα.
* Ο Θεμιστοκλής Μπάκας είναι πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates
