Συνεχίζεται το ράλι τιμών στα ακίνητα επιβαρύνοντας τους πολίτες, ενώ η κατάσταση στις τιμές ακινήτων δημιουργεί τη γενιά των ενοικιαστών (Generation Rent), η οποία αναμένεται να αυξηθεί τα επόμενα χρόνια. Και αυτό διότι ολοένα και ανοίγει η «ψαλίδα» μεταξύ των μισθών και των τιμών ακινήτων.
Παράλληλα, προκύπτει ότι επικρατεί ανοδική τάση και στις τιμές ακινήτων που βρίσκονται σε λαϊκές περιοχές. Είναι χαρακτηριστικό ότι το Περιστέρι κατέγραψε τη μεγαλύτερη ετήσια αύξηση, ενώ οι Αμπελόκηποι τη μικρότερη σε σχέση με όλες τις άλλες περιοχές, σύμφωνα με την Geoaxis.
Υψηλό δεκαετίας
Την ίδια στιγμή, σε υψηλό δεκαετίας βρίσκονται οι τιμές πώλησης νεόδμητων και παλιών ακινήτων στην Αττική. Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο Αξιών Διαμερισμάτων 2023 της Geoaxis, εξακολουθεί να καταγράφεται εντυπωσιακή αύξηση των πιθανών τιμών πώλησης διαμερισμάτων σε πέντε περιοχές της ευρύτερης περιοχής των Αθηνών: Αμπελόκηποι (κέντρο), Μαρούσι (βόρεια), Παλαιό Φάληρο (νότια), Περιστέρι (δυτικά), Χολαργός (ανατολικά).
Η άνοδος
Μεταξύ του τρίτου τριμήνου 2023 και του τρίτου τριμήνου 2022 καταγράφεται διάμεση ετήσια άνοδος 14,92% για τα νεόδμητα και 13,81% για τα παλιότερα διαμερίσματα. Η σημαντική άνοδος των αξιών εξηγείται από το γεγονός ότι λόγω μεγάλης μείωσης της προσφοράς (λόγω της εξαιρετικής τουριστικής σεζόν και Airbnb) το φετινό δείγμα περιλαμβάνει ως επί το πλείστον πολύ νεότερα και ακριβότερα διαμερίσματα. Σημαντικά είναι τα αποτελέσματα της ανάλυσης της εταιρείας για την περίοδο της τελευταίας δεκαετίας. Από την επεξεργασία των στοιχείων φαίνεται πως υπάρχει αύξηση 66% στα νεόδμητα και 61% στα παλιότερα διαμερίσματα σε σχέση με τις αξίες του 2014.
Νεόδμητα διαμερίσματα
Στα νέα σε ηλικία διαμερίσματα μέσης επιφάνειας 95 τ.μ., διάμεσης ηλικίας μόλις 2 ετών και 1ου ορόφου, η έρευνα αγοράς οδήγησε στο συμπέρασμα ότι οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (4.048 ευρώ/τ.μ. από 3.565 ευρώ /τ.μ., με ετήσια άνοδο 13,55%) και στη συνέχεια κατά σειρά στην περιοχή του Παλαιού Φαλήρου (3.400 ευρώ/τ.μ. από 2.950 ευρώ/τ.μ. με ετήσια άνοδο 15,25%), στο Μαρούσι (3.304 ευρώ/τ.μ. από 2.856 ευρώ/τ.μ., με ετήσια άνοδο 15,69%), στους Αμπελόκηπους (2.795 ευρώ/τ.μ. από 2.500 ευρώ/τ.μ., με ετήσια άνοδο 11,80%) και τέλος στο Περιστέρι (2.401 ευρώ/τ.μ. από 2.029 ευρώ/τ.μ., με ετήσια άνοδο 18.33%). Με βάση τα παραπάνω, το Περιστέρι κατέγραψε τη μεγαλύτερη ετήσια αύξηση, ενώ οι Αμπελόκηποι τη μικρότερη σε σχέση με όλες τις άλλες περιοχές.
Παλιότερα διαμερίσματα (35+ ετών)
Όσον αφορά τα διαμερίσματα παλαιότητας μέσης επιφανείας 100 τ.μ., διάμεσης ηλικίας 43 ετών και 2ου ορόφου, η έρευνα κατέδειξε ότι οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (2.235 ευρώ/τ.μ. από 1.985 ευρώ/τ.μ., με ετήσια άνοδο 12,59%) και εν συνεχεία κατά σειρά: Στο Μαρούσι (1.852 ευρώ/τ.μ. από 1.620 ευρώ/τ.μ., με ετήσια άνοδο 14,20%), στο Παλαιό Φάληρο (1.751 ευρώ/τ.μ. από 1.536 ευρώ /τ.μ., με ετήσια άνοδο 14%), στην περιοχή του Περιστερίου (1.487 ευρώ/τ.μ. από 1.268 ευρώ/τ.μ., με ετήσια άνοδο 17,27%) και τέλος στους Αμπελόκηπους (1.457 ευρώ/τ.μ. από 1.313 ευρώ/τ.μ., με ετήσια άνοδο 10,97%). Με βάση τα παραπάνω, το Περιστέρι κατέγραψε τη μεγαλύτερη ετήσια αύξηση, ενώ οι Αμπελόκηποι τη μικρότερη σε σχέση με όλες τις άλλες περιοχές.
Έρχονται αλλαγές
Σύμφωνα με τους αναλυτές, μεσοπρόθεσμα η σταδιακή μετατροπή των διαμερισμάτων και σε χώρους εργασίας αναμένεται να επιφέρει τεκτονικές αλλαγές στον τρόπο σχεδίασης, κατασκευής αλλά και ανακαίνισης (υλικά, δίκτυα, μονώσεις, μεγάλοι κοινόχρηστοι χώροι κ.λπ). Παρά τις χαμηλές αποδόσεις που προσφέρουν, ελλείψει προσφοράς και αυξημένης ζήτησης, τα διαμερίσματα θα προστίθενται όλο και περισσότερο ως σημαντικό στοιχείο στα χαρτοφυλάκια των ΑΕΕΑΠ και επενδυτών τα αμέσως επόμενα χρόνια.
Η γενιά των ενοικιαστών
Η βέβαιη αδυναμία ενός πολύ μεγάλου ποσοστού σημερινών νέων να αποκτήσουν ιδιόκτητο σπίτι διαμορφώνει τη γενιά των ενοικιαστών (Generation Rent), η οποία αναμένεται να κυριαρχήσει τις επόμενες δεκαετίες ακόμη και στις χώρες υψηλής ιδιοκατοίκησης, όπως η Ελλάδα και η Ισπανία. Το διαχρονικό άνοιγμα της ψαλίδας μεταξύ αύξησης βασικού μισθού και αξίας ακινήτων είναι αποκαλυπτικό και εξηγεί πλήρως με χρηματοοικονομικούς όρους τη στροφή στην ενοικίαση. Χαρακτηριστικό είναι ότι μεταξύ 2012 και 2022, σύμφωνα με τη Eurostat, ο βασικός μισθός έχει μειωθεί κατά 11,7%, όταν οι αξίες των διαμερισμάτων πανελλαδικά έχουν αυξηθεί κατά 17,0%, με βάση τους δείκτες της Τραπέζης της Ελλάδος.
