Ταξική μεροληψία υπέρ των πλουσιότερων, μυστικότητα, αλλά και παγίδες κρύβει το νέο καθεστώς φορολόγησης των ακινήτων. Το στίγμα των νέων κυβερνητικών παρεμβάσεων δίνουν οι αλλαγές στον ΕΝΦΙΑ υπέρ των ολίγων, ενώ την ίδια στιγμή είναι αμελητέα τα οφέλη που ανακοινώθηκαν και τα οποία κυμαίνονται κάτω και από τον πληθωρισμό, όπως συμβαίνει λόγου χάρη με τις εκπτώσεις στις μικρές περιουσίες.
Ειδικά όσον αφορά τις παγίδες που κρύβει το νέο καθεστώς του ΕΝΦΙΑ, αυτές ξεκινούν από την ένταξη νέων περιοχών στο σύστημα των αντικειμενικών αξιών και οι οποίες μέχρι πρότινος βρίσκονταν εκτός συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού (και ενώ η ένταξη των αγροτεμαχίων στο σύστημα των αντικειμενικών θα αποτελέσει δυσάρεστη έκπληξη για πολλούς Έλληνες) και τις αυξήσεις των τιμών ζώνης και φτάνουν μέχρι την επιλογή της κυβέρνησης να μην χρησιμοποιήσει κάποιον «κόφτη» σε βαθμό που να εκλογικεύει τα ποσοστά αυξήσεων που προκύπτουν με τις νέες αντικειμενικές αξίες.
Πρώτη φορά στις αντικειμενικές αξίες
Μία από τις παγίδες του νέου συστήματος αφορά τις εκατοντάδες περιοχές σε ολόκληρη την Ελλάδα οι οποίες εντάσσονται φέτος για πρώτη φορά στο αντικειμενικό σύστημα υπολογισμού αξίας ακινήτων. Και τούτο διότι οι τιμές με βάση τις οποίες η εφορία θα υπολογίζει από φέτος τους φόρους καταγράφουν σημαντικό άλμα έως και τρεισήμισι φορές πάνω. Σημειώνεται, εν προκειμένω, ότι έως τώρα οι φορολογητέες αξίες των ακινήτων στις συγκεκριμένες περιοχές προέκυπταν εμμέσως και συγκεκριμένα με βάση τα διαθέσιμα συγκριτικά κατά τόπους στοιχεία με όμορους δήμους, ή, σε κάποιες περιπτώσεις, με βάση τη χαμηλότερη τιμή που ίσχυε στην εκάστοτε περιφέρεια μέσα στην οποία βρίσκεται το ακίνητο.
Από την αρχή του προηγούμενου μήνα το σύστημα αυτό άλλαξε και έτσι οι τιμές θα υπολογίζονται εφεξής με βάση τις τιμές ζώνης. Κάτι που πρακτικά οδηγεί σε αυξήσεις ακόμη και δύο ή και τρεις φορές πάνω από σήμερα, και με τις μεγαλύτερες αυξήσεις να εμφανίζονται κυρίως σε νησιωτικές περιοχές, όπως για παράδειγμα στην Ιθάκη, όπου σημειώνονται αυξήσεις ίσες με 250%, στην Κω όπου οι τιμές διπλασιάζονται με ποσοστιαίες αυξήσεις που να φτάνουν το 108%, στην Κασσάνδρα Χαλκιδικής με αυξήσεις 94% και με άλλες αυξήσεις πάνω από 70% όπως λόγου χάρη κατά 79% στην Κεφαλλονιά και 75% στη Χερσόνησο Ηρακλείου.
Μηδενικά και ελάχιστα οφέλη στις μικρές περιουσίες
Οι πολυδιαφημισμένες από την κυβέρνηση μειώσεις είτε δεν αφορούν όλους είτε είναι αρκετά μικρές. Μολονότι η εικόνα δεν είναι ακόμη ευκρινής, τουλάχιστον ώσπου να κατατεθεί από το υπουργείο Οικονομικών το σχετικό νομοσχέδιο στη Βουλή, προκύπτει ότι οι επερχόμενες μεταβολές σε ό,τι αφορά τα ευεργετήματα των εκτυπώσεων δεν περιλαμβάνουν τις πολύ μικρές περιουσίες.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί και το ότι η έκπτωση του 30% παραμένει ως έχει για περιουσίες αξίας μικρότερες των 60.000 ευρώ, ενώ αυξάνεται στις μεγαλύτερες. Αλλά και για τις περιουσίες εκείνες των οποίων οι αξίες κυμαίνονται στο πεδίο μεταξύ των 60.000 ευρώ και των 100.000 ευρώ το όφελος θα είναι περιορισμένο. Θα πρέπει να σημειωθεί σχετικά ότι ελάφρυνση 30% θα έχουν στο εξής τα ακίνητα αξίας μέχρι και τις 100.000 ευρώ, αντί του ορίου των 60.000 ευρώ που ίσχυε έως τώρα.
Ετσι, προκύπτει ότι το όφελος που προκαλείται είναι εξαιρετικά μικρό, καθώς περιορίζεται στις 3 ποσοστιαίες μονάδες για τις περιουσίες των οποίων η αξία κυμαίνεται μεταξύ των 60.000 ευρώ και των 80.000 ευρώ, καθώς η προβλεπόμενη έκπτωση από το ποσοστό του 27% που ίσχυε έως και το 2021 αυξάνεται από φέτος στο 30%. Όπως περιορίζεται κατ' αντιστοιχία στις 5 ποσοστιαίες μονάδες για τα ακίνητα των οποίων η αξία κυμαίνεται μεταξύ των 80.000 ευρώ και των 100.000 ευρώ, ποσοστά δηλαδή τα οποία υπολείπονται και εκείνων του πληθωρισμού του Ιανουαρίου (υπενθυμίζεται ότι, σε αντίθεση με τα ισχύοντα στη φορολογία εισοδήματος και τα κλιμάκιά του, στον ΕΝΦΙΑ ο συντελεστής φόρου ισχύει από το πρώτο ευρώ αξίας του ακινήτου). Αυτός, όπως ανακοινώθηκε την Τετάρτη, εκτινάχθηκε στο 5,5% στη χώρα μας, από 4,4% τον Δεκέμβριο και από 4% τον Νοέμβριο, κυρίως λόγω της ανόδου των τιμών στην ενέργεια κατά 25,9%.
Αξίζει να επισημανθεί ότι η κυβέρνηση επιχείρησε να δείξει φιλολαϊκό προφίλ με τις αμφίβολης έκτασης και βάθους ελαφρύνσεις στον ΕΝΦΙΑ προκειμένου να μην απαλύνει απλώς τις εντυπώσεις από τις αυξημένες αντικειμενικές αξίες, αλλά και από την απροθυμία της να λάβει ουσιαστικά μέτρα στήριξης των εισοδημάτων εκατοντάδων χιλιάδων νοικοκυριών που πλήττονται από το παρατεταμένο κύμα ακρίβειας, όπως θα μπορούσε να πράξει λόγου χάρη με τη μείωση των συντελεστών του Φόρου Προστιθέμενης Αξίας και των Ειδικών Φόρων Κατανάλωσης σε βασικά καταναλωτικά αγαθά και στα καύσιμα των οποίων τα υψηλά σημερινά επίπεδα απομειώνουν το διαθέσιμο εισόδημά τους.
Η κατάργηση του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ
Ακόμη μεγαλύτερο ταξικό πρόσημο και από την αμελητέα ή και μηδαμινή αύξηση των εκπτώσεων στις χαμηλές περιουσίες ενέχει η κατάργηση του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ, ο οποίος ενσωματώνεται στον βασικό. Η εν λόγω κατάργηση δεν αφορά παρά μόνο φυσικά πρόσωπα που είναι μεγαλοϊδιοκτήτες ακινήτων, αλλά όχι και τις εταιρείες, καθώς, όπως φαίνεται, οι ελαφρύνσεις των μεγαλοϊδιοκτητών θεωρήθηκαν από την κυβέρνηση της Νέας Δημοκρατίας σπουδαιότερες, π.χ. από τη βελτίωση διά της φορολογικής οδού της ανταγωνιστικότητας των ελληνικών επιχειρήσεων.
Μάλιστα, παρουσιάζει ενδιαφέρον και μια «σύμπτωση» η οποία εμφανίστηκε. Η δημοσιονομική επιβάρυνση, και ειδικότερα η απώλεια φορολογικών εσόδων από την ουσιαστική κατάργηση του συμπληρωματικού φόρου, ανέρχεται στο ποσό των 360 εκατ. ευρώ. Στο ίδιο περίπου ποσό, δηλαδή, που, σύμφωνα με τα όσα ανακοίνωσε η κυβέρνηση την περασμένη Τετάρτη, ανέρχεται και η συνολική ελάφρυνση στον ΕΝΦΙΑ. Χωρίς αυτό να σημαίνει κατ' ανάγκη ότι το δεύτερο ποσό είναι άμεσο αποτέλεσμα του πρώτου. Είναι ηλίου φαεινότερον ότι η παρέμβαση στον συμπληρωματικό φόρο καθόρισε σε πολύ μεγάλο βαθμό και την απομείωση της συνολικής επιβάρυνσης η οποία ελαφρύνει τις πολύ μεγάλες περιουσίες.
Χωρίς συντελεστές παλαιότητας
Ερωτηθέντες υψηλόβαθμοι παράγοντες του υπουργείου Οικονομικών απέκλεισαν το ενδεχόμενο να ισχύσει είτε συντελεστής εμπορικότητας είτε συντελεστής παλαιότητας στον ΕΝΦΙΑ. Σημειώνεται ότι στον φόρο αυτό δεν προβλέπεται για τα κτίσματα καμία μείωση λόγω παλαιότητας. Αντιθέτως, προβλέπεται προσαύξηση +5% ανά πενταετία και έως +25% για τις οικοδομές της τελευταίας πενταετίας, με την εφαρμογή ενός φορομπηχτικού «συντελεστή νεότητας» που, αντί να μειώνει την αξία των παλαιών, αυξάνει έως και κατά το ένα τέταρτο την αξία των νέων οικοδομών.
Μια σχετική παγίδα αντιμετωπίζουν όμως τα κτίσματα όσον αφορά τις τιμές ζώνης, καθώς στις αντικειμενικές αξίες θα ισχύσει ένα στρεβλό σύστημα απομείωσης της αξίας των παλαιότερων κτισμάτων. Ο ισχύων συντελεστής παλαιότητας απομειώνει σήμερα τις αξίες των παλαιών οικοδομών. Για μεν τις κατοικίες κατά 10% ανά πενταετία για τα πρώτα 10 έτη και στη συνέχεια κατά 5% ανά πενταετία και με όριο το 40%. Αυτό σημαίνει ότι μια πολυκατοικία του 1982 εξομοιώνεται με μια πολυκατοικία του 1952. Για δε τα επαγγελματικά ακίνητα, η απομείωση υπολογίζεται σε ποσοστό 5% ανά πενταετία, αλλά μόνο έως το 20%. Πρακτικά, ένα σχετικά νεόδμητο γραφείο που χτίστηκε την πρώτη χρονιά κυκλοφορίας του ευρώ εξομοιώνεται με ένα γραφείο ή κατάστημα της προμεταπολιτευτικής περιόδου.
Με την εξομοίωση αυτή, αλλά και με την επερχόμενη δρακόντεια νομοθεσία υποχρεωτικής ενεργειακής αναβάθμισης των υπαρχόντων κτηρίων με βάση το ενεργειακό πιστοποιητικό, και το τεράστιο κόστος που αυτή συνεπάγεται, η απαξίωση και εντέλει η κατεδάφιση παλαιότερων κτηρίων θα οδηγήσει νομοτελειακά στην κατεδάφισή τους, με ό,τι μπορεί να σημαίνει αυτό για την αλλοίωση της αρχιτεκτονικής υφολογίας της πρωτεύουσας.
Σύμφωνα με την Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), οι τελευταίες σημαντικές αυξήσεις τιμών ζώνης που ανακοινώθηκαν στις περισσότερες περιοχές της χώρας «βασίστηκαν προφανώς σε εκτιμήσεις που έγιναν στην αμέσως προ κορωνοϊού εποχή (2019, αρχές 2020), αλλά κυρίως σε σημερινά συγκριτικά στοιχεία από συμβόλαια αγοραπωλησίας νέων ή υπό κατασκευή διαμερισμάτων νέων οικοδομών, που πρέπει να είναι υποχρεωτικά ενεργειακής κλάσης τουλάχιστον Α+, χωρίς την οποία θεωρούνται αυθαίρετες. Η επίτευξη της κλάσης αυτής απαιτεί να διαθέτουν ατομικές αντλίες θερμότητας, ενδοδαπέδια θέρμανση, εξωτερική μόνωση με θερμοπρόσοψη, παραγωγή του 65% ζεστού νερού από ανανεώσιμες πηγές και φωτοβολταϊκά συστήματα, με τεράστιο κατασκευαστικό κόστος που μπορεί να δικαιολογεί τις παραπάνω τιμές ζώνης στις νεόδμητες αυτές κατοικίες και μόνο.
Ως εκ τούτου, πρέπει να διαφοροποιηθεί άμεσα τόσο στο σύστημα αντικειμενικών αξιών όσο και στον ΕΝΦΙΑ η αξία των παλαιοτέρων κτισμάτων, η οποία απέχει πλέον «παρασάγγας» από τις νέες «τιμές ζώνης». Προτείνει δε να διπλασιαστεί ο μειωτικός Συντελεστής Παλαιότητας κτισμάτων τόσο ως προς τα ποσοστά όσο και ως προς τον χρόνο απομείωσης της φορολογητέας αξίας τους.
Ακίνητα: «Σαλαμοποίηση» της παρουσίασης του νέου φορολογικού τοπίου
Κάτι που επίσης γεννά απορίες και εύλογους προβληματισμούς είναι η πρακτική της «σαλαμοποιήσεως» που επέλεξε η κυβέρνηση προκειμένου να «αποκαλύψει» τα σχέδιά της στα της φορολόγησης των ακινήτων. Μολονότι και ο υπουργός Οικονομικών Χρήστος Σταϊκούρας, αλλά και πριν από αυτόν και ο ίδιος ο πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης αναφέρθηκαν σε μειώσεις στον ΕΝΦΙΑ, παραμένουν ακόμη «μυστικές» ουσιώδεις και πάντως καθοριστικές παράμετροι όπως οι συντελεστές του φόρου.
Προβληματισμούς γεννά και η επιλογή του οικονομικού επιτελείου να μην εφαρμόσει εντέλει τους περιβόητους «κόφτες», που θα λειτουργούσαν ως μηχανισμοί εξομάλυνσης μετά τις υπέρμετρες αυξήσεις των αντικειμενικών αξιών, που φτάνουν σε κάποιες περιοχές ακόμη και σε τριψήφιο ποσοστό.
Χαράτσια επί αντικειμενικών αξιών
Σειρά από χαράτσια καθορίζονται με βάση τις αντικειμενικές αξίες. Έτσι, η αύξησή τους από φέτος, ακόμη κι αν «μετριάζονται» (και στον όποιο βαθμό) όσον αφορά τον ΕΝΦΙΑ επιβαρύνουν ανάλογα περί τους 20 φόρους και τέλη που αφορούν την απόκτηση αλλά και τη χρήση ακινήτων.
Τα χαράτσια αυτά είναι:
- Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων.
- Ο φόρος χρησικτησίας κτισμάτων.
- Ο φόρος ανταλλαγής-συνένωσης οικοπέδων.
- Ο φόρος διανομής ακινήτων.
- Το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ), που επιβάλλεται υπέρ των δήμων μέσω των λογαριασμών ηλεκτρικού ρεύματος και υπολογίζεται με συντελεστές επί των αντικειμενικών τιμών ζώνης των ηλεκτροδοτούμενων κτισμάτων.
- Ο δημοτικός φόρος που επιβαρύνει τις μεταβιβάσεις ακινήτων (υπολογίζεται με ποσοστό επί του φόρου μεταβίβασης).
- Το πρόσθετο τέλος μεταγραφής συμβολαίων.
- Ο φόρος δωρεάς ακινήτων.
- Ο φόρος γονικής παροχής ακινήτων.
- Ο φόρος κληρονομιάς ακινήτων.
- Το τέλος εγγραφής ακινήτων στο Κτηματολόγιο.
- Τα πολεοδομικά πρόστιμα διατήρησης αυθαιρέτων κτισμάτων.
- Τα πολεοδομικά πρόστιμα κατασκευής νέων αυθαιρέτων.
- Οι εισφορές σε γη και χρήμα για την ένταξη ακινήτων στα σχέδια πόλεων.
- Ο ειδικός φόρος ακινήτων 15% που επιβάλλεται στις υπεράκτιες εταιρείες ακινήτων.
- Ο φόρος επί των τεκμαρτών εισοδημάτων, τα οποία προσδιορίζονται βάσει των τεκμηρίων διαβίωσης των κατοικιών των φυσικών προσώπων.
- Ο φόρος επί του τεκμαρτού εισοδήματος από ιδιοχρησιμοποίηση επαγγελματικής στέγης και από δωρεάν παραχώρηση κατοικίας.
