Οι πιέσεις που δέχονται λόγω των επιπτώσεων της πανδημίας οι τιμές των επαγγελματικών καταστημάτων, κυρίως του ευρύτερου χώρου της εστίασης, η απότομη πτώση της τουριστικής κίνησης, που ώς το 2019 στήριζε τις τιμές των ακινήτων, όπως λ.χ. διά του Airbnb, η διοικητική μείωση των μισθωμάτων, το δυσμενές για τη χορήγηση στεγαστικών δανείων περιβάλλον, η αποχώρηση funds που επένδυαν στο real estate, καθώς και η συρρίκνωση των εισοδημάτων εξαιτίας των lockdown 1 και 2, αλλά και εν γένει των περιοριστικών μέτρων, είναι μερικοί μόνο από τους παράγοντες οι οποίοι συντελούν σε περαιτέρω συμπίεση των τιμών των ακινήτων στη χώρα μας.
Οι πολλαπλές και σε μεγάλο βαθμό έντονες παρενέργειες της πανδημίας, η οποία την περασμένη Δευτέρα μπήκε στον 11ο μήνα από την επίσημη -εκ μέρους του Παγκόσμιου Οργανισμού Υγείας- κήρυξή της, στην ουσία «ακυρώνουν» τους όποιους λόγους επεκαλείτο η κυβέρνηση για μεγαλύτερες, στο πλαίσιο των προγραμματιζόμενων αυξομειώσεων πανελλαδικά, αντικειμενικές αξίες ακινήτων αρκετών περιοχών της Ελλάδας. Με βάση τον σχεδιασμό, οι νέες (αλλού μειωμένες, αλλού αυξημένες) τιμές θα ισχύσουν για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ για το επόμενο έτος και από 1ης Ιανουαρίου 2022 θα ενεργοποιηθούν για τις μεταβιβάσεις ακινήτων, όπως αγοραπωλησίες, δωρεές και γονικές παροχές.
Εισηγήσεις για αυξήσεις στις πλέον πληγείσες περιοχές
Επιπλέον, οι περισσότερες περιοχές για τις οποίες τα ειδικά κλιμάκια, που επεξεργάστηκαν τις τιμοληψίες, αντιπαρέβαλαν τις αγοραίες τιμές με τις αντικειμενικές αξίες και κατέθεσαν τις προτάσεις για την αναπροσαρμογή των τελευταίων, εισηγήθηκαν αυξήσεις των τιμών ζώνης, έτυχε να είναι εκείνες οι οποίες επλήγησαν περισσότερο από τα μέτρα αντιμετώπισης της εξάπλωσης της πανδημίας, όπως είναι μεταξύ άλλων:
- Το κέντρο της Αθήνας, μια περιοχή στην οποία συγκεντρώνεται τεράστιος αριθμός καταστημάτων του λιανικού εμπορίου, το οποίο τελεί εδώ και 72 ημέρες υπό καθεστώς lockdown, πλην των ολίγων ημερών της αναιμικής κίνησης που επέτρεψε το σύστημα του click away. Στις συνοικίες για τις οποίες προτείνονται αναπροσαρμογές αντικειμενικών τιμών περιλαμβάνονται μεταξύ άλλων το Σύνταγμα, τα Εξάρχεια, το Κολωνάκι, το Κουκάκι, η Κυψέλη, η Ευελπίδων, το Χίλτον, τα Ιλίσια και οι Αμπελόκηποι.
- Τα δυτικά προάστια της πρωτεύουσας, τα οποία γνωρίζουν το σκληρότερο lockdown πανελλαδικώς, με αποτέλεσμα να υφίστανται και τις βαρύτερες επιπτώσεις στην οικονομία.
- Η Θεσσαλονίκη, μια πόλη η οποία επίσης γνώρισε παρατεταμένο lockdown, καθώς είχε επιβληθεί σε αυτήν προτού αναγγελθεί στην καθολική του μορφή.
- Νησιά τα οποία αποτελούν παραθεριστικούς προορισμούς και τα οποία κινδυνεύουν με δεύτερη συνεχή χρονιά σημαντικών απωλειών εσόδων, μετά την περυσινή άπνοια στην τουριστική κίνηση.
Η αύξηση τιμών ζωνών σχεδιάζεται και για έναν ακόμη λόγο, να «ισοφαρίσει» την κατάργηση του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ που καταβάλλουν οι μεγάλες περιουσίες, όπως εισηγείται και η έκθεση Πισσαρίδη.
Σημειώνεται εν προκειμένω ότι η τιμή ζώνης είναι η ενιαία τιμή αφετηρίας για κάθε ακίνητο το οποίο βρίσκεται στη ζώνη αυτή. Αφορά τη συνολική αξία κτίσματος και οικοπέδου που αναλογεί σε ένα τετραγωνικό μέτρο επιφάνειας, καινούργιας κατοικίας ή διαμερίσματος στον πρώτο όροφο της οικοδομής με πρόσοψη σε έναν μόνο δρόμο. Για δε τα παλαιά απομειώνεται κατά την εφαρμογή του συστήματος η αντικειμενική τους αξία μέχρι ποσοστού 40% για κατοικίες - διαμερίσματα άνω των 26 ετών. Δηλαδή σε περιοχές ή ζώνες που έχουν παλαιά κτίσματα, η τιμή ζώνης που θα προτείνουν θα εφαρμοστεί απομειωμένη έως και 40% για τον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας.
Δεδομένης της σταθερά παρατηρούμενης χρονικής υστέρησης μεταξύ της εμφάνισης της ύφεσης και, στη συνέχεια, της απομείωσης των τιμών των ακινήτων, οι ιδιοκτήτες δεν θα κληθούν φέτος να πληρώσουν φόρους ακινήτων (μεταβίβασης, ΕΝΦΙΑ κ.λπ.) εν μέσω οικονομικής στενότητας, αλλά και με ορατό τον κίνδυνο απομείωσης των εμπορικών τιμών των ακινήτων. Ως εκ τούτου, τυχόν αύξηση των αντικειμενικών αξιών στις περιοχές που προαναφέρθηκαν θα αποτελέσει έναν ακόμη επιβαρυντικό παράγοντα.
Τι ζητούν ιδιοκτήτες και φορείς
Οι εξελίξεις οι οποίες σημειώνονται στον χώρο των ακινήτων είναι και ο λόγος για τον οποίον ζητούν να παγώσουν οι αντικειμενικές τιμές, με κοινή επιστολή που έστειλαν στον πρωθυπουργό, οι πρόεδροι της ΠΟΜΙΔΑ , της ΓΣΕΕ, της ΓΣΕΒΕΕ, της Ομοσπονδίας Κατασκευαστών, της Ομοσπονδίας Μεσιτών, του Συνδέσμου Τεχνικών Εταιρειών και του Εμπορικού Συλλόγου Αθηνών.
Στην επιστολή επισημαίνουν ότι δεν έχουν "αντίρρηση στο να επεκταθεί το σύστημα αντικειμενικών αξιών σε περιοχές που σήμερα δεν εφαρμόζεται,"αλλά καλούν τον πρωθυπουργό να εγκαταλείψει" κάθε σκέψη και διαδικασία προσαύξησης των τιμών ζώνης, όπου ήδη ισχύουν αντικειμενικές αξίες, "όχι μόνο μέχρι το πέρας της πανδημίας αλλά τουλάχιστον μέχρις ότου ομαλοποιηθεί η κατάσταση στην αγορά".
Όπως αναφέρουν, σήμερα έχει ανατραπεί πλήρως η προηγούμενη εικόνα και γι’ αυτό είναι επιβεβλημένες οι μειώσεις στις αντικειμενικές αξίες των αστικών ακινήτων, μεταξύ άλλων και για τους εξής λόγους:
Oι συνεχιζόμενες αναγκαστικές μειώσεις μισθωμάτων απαξιώνουν τα ακίνητα αυτά και τα καθιστούν απολύτως ανασφαλή επενδυτικό και αποταμιευτικό προορισμό.
Οι επιπτώσεις στον τουρισμό της χώρας γενικά και ιδιαίτερα στις βραχυχρόνιες μισθώσεις (Airbnb), που έδωσαν δυναμική στην αγορά ακινήτων, είναι κυριολεκτικά κατεδαφιστικές.
Η ζήτηση ακινήτων με εισαγόμενο χρήμα για επενδυτικούς λόγους έχει εκμηδενιστεί, όπως και για απόκτηση Golden Visa, γιατί ουδείς πλέον θέλει ή μπορεί να ταξιδεύει σε άλλες χώρες.
Η εγχώρια ζήτηση ακινήτων και ως εκ τούτου και η οικοδομική δραστηριότητα είναι πλέον αναιμικές, λόγω και της γνωστής κατάστασης του τραπεζικού συστήματος της χώρας μας.
Ο ΕΝΦΙΑ, και κυρίως ο συμπληρωματικός του φόρος επί της αστικής και μόνον περιουσίας, αλλά και οι βαρύτατοι φορολογικοί συντελεστές εισοδημάτων από ακίνητα, λειτουργούν δημευτικά στην κατοχή ακίνητης περιουσίας.
