Η στεγαστική κρίση στη χώρα μας εντείνεται δραματικά, καθώς εντοπίζεται να καταγράφει τη δεύτερη μεγαλύτερη ετήσια αύξηση ενοικίων στην ΕΕ το 2025, με ρυθμό +10,1%, πίσω μόνο από την Κροατία, σύμφωνα με ανάλυση του Κέντρου Φιλελεύθερων Μελετών (ΚΕΦΙΜ).
Στην Αθήνα, το μέσο ενοίκιο για διαμέρισμα με ένα υπνοδωμάτιο αντιστοιχεί πλέον στο 70,2% του μέσου μηνιαίου μισθού, ενώ για διαμέρισμα με δύο υπνοδωμάτια το αντίστοιχο ποσοστό φτάνει το 93,6%.
Η ανάλυση με τίτλο «Τιμές κατοικιών και ενοίκια στην Ελλάδα και την Ευρωπαϊκή Ένωση» του ΚΕΦΙΜ η οποία βασίζεται στα πρόσφατα διαθέσιμα στοιχεία της Eurostat και της Τράπεζας της Ελλάδος, καταγράφει τη συνεχιζόμενη επιδείνωση της οικονομικής προσβασιμότητας της στέγης στην Ελλάδα.
Τα βασικά συμπεράσματα της μελέτης
Στην Ε.Ε.-27, το 2025 οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν κατά 5,5% και τα ενοίκια κατά 3,2%.
Η Ελλάδα κατέγραψε τη δεύτερη μεγαλύτερη αύξηση ενοικίων στην Ε.Ε., με +10,1%, πίσω μόνο από την Κροατία (+17,6%). Ακολουθούν η Ουγγαρία (+9,8%), η Βουλγαρία (+9,6%) και η Ρουμανία (+8,2%). Στον αντίποδα, οι χαμηλότερες αυξήσεις καταγράφηκαν σε χώρες όπως η Ιταλία, η Γαλλία και η Φινλανδία.
Από το 2000 έως το 2025, τα ενοίκια στην Ελλάδα ακολούθησαν έντονη διακύμανση: ισχυρή άνοδο πριν από την κρίση (+53%), βαθιά πτώση την περίοδο 2011–2018 (-26%), στασιμότητα έως το 2021 και νέα έντονη άνοδο από το 2022, ξεπερνώντας το 2025 τα επίπεδα του 2010.
Οι τιμές αγοράς κατοικιών στην Ελλάδα ακολούθησαν ακόμα πιο έντονη πορεία: σχεδόν διπλασιασμός 2000–2008, βαθιά πτώση 2008-2017 (–43% στην Αθήνα), και ταχεία ανάκαμψη 2017-2025 (+86% στην Αθήνα), ξεπερνώντας το 2025 τα επίπεδα του 2008.
Η επιβάρυνση των νοικοκυριών στην Αθήνα είναι πλέον δυσανάλογα υψηλή σε σχέση με τον μέσο όρο της Ε.Ε., καθώς τα ενοίκια βρίσκονται σε ευρωπαϊκά επίπεδα, ενώ οι μισθοί παραμένουν αισθητά χαμηλότεροι. Ενδεικτικό της δυσοίωνης κατάστασης που επικρατεί στη χώρα μας είναι το γεγονός ότι, η αναλογία ενοικίου προς το μηνιαίο εισόδημα στην Αθήνα ανέρχεται στο 70,2% για διαμέρισμα με ένα υπνοδωμάτιο και 93,6% για δυο υπνοδωμάτια (2024), έναντι 31–34% και 46% αντίστοιχα για τον μέσο όρο της Ε.Ε.
Οι αιτίες της αύξησης των ενοικίων
Όπως προκύπτει από την έρευνα του ΚΕΦΙΜ, η υψηλή αύξηση των ενοικίων στην Ελλάδα αποδίδεται σε συνδυασμό παραγόντων: την αυξημένη ζήτηση λόγω τουρισμού και βραχυχρόνιων μισθώσεων (Airbnb), την περιορισμένη προσφορά νέων κατοικιών κατά την περίοδο της κρίσης, την εισροή ξένων επενδύσεων στην αγορά ακινήτων κυρίως λόγω του προγράμματος Golden Visa και την ύπαρξη μεγάλου αριθμού κλειστών διαμερισμάτων.
Το πρόβλημα εστιάζεται κυρίως στην αδυναμία της προσφοράς κατοικιών να ακολουθήσει την ταχεία άνοδο της ζήτησης τα τελευταία χρόνια — αδυναμία που οφείλεται σε συνδυασμό παραγόντων, τόσο εγχώριων όσο και διεθνών. Η έντονη πιστωτική συρρίκνωση μετά το 2008, η σημαντική μείωση των εισοδημάτων, η πτώση της ζήτησης για κατοικίες (2008–2017), η διαρθρωτική αποδυνάμωση του κατασκευαστικού κλάδου και η αύξηση του κόστους κατασκευής κατέστησαν την ανάκαμψη της οικοδομικής δραστηριότητας αργή και ανελαστική. Σύμφωνα με το ΚΕΦΙΜ, είναι λογικό, λοιπόν, η αύξηση της προσφοράς να υπολείπεται σημαντικά αυτής της ζήτησης μετά από μια δεκαετία αποεπένδυσης στον κλάδο — και είναι απαραίτητο η όποια δημοσιονομική παρέμβαση να κινηθεί προς αυτήν ακριβώς την κατεύθυνση.
Ταυτόχρονα, το κτιριακό απόθεμα κατοικιών γηράσκει. Η χαμηλή οικοδομική δραστηριότητα την περίοδο 2010–2023 δεν αναπλήρωσε τις αποσβέσεις, με αποτέλεσμα το καθαρό απόθεμα να συρρικνώνεται και η μέση ηλικία του να αυξάνεται.
Το ΚΕΦΙΜ σημειώνει χαρακτηριστικά ότι το ζήτημα της οικονομικής προσβασιμότητας της στέγης απαιτεί συνδυασμό πολιτικών: αύξηση της προσφοράς κατοικιών, κίνητρα για διάθεση κενών κατοικιών στην αγορά, ενεργειακή και ποιοτική αναβάθμιση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος και στοχευμένη στήριξη των ευάλωτων νοικοκυριών. Η αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης αποτελεί πλέον προτεραιότητα όχι μόνο κοινωνικής, αλλά και οικονομικής πολιτικής για την Ελλάδα.
