Με μέση αύξηση τιμών που κυμάνθηκε στο επίπεδο του 15% έκλεισε και το πρώτο εξάμηνο του 2023 στην αγορά ακινήτων. Ο Δήμος Θεσσαλονίκης ήταν «πρωταθλητής» στο συνεχιζόμενο ράλι τιμών, καθώς η τιμή του τετραγωνικού μέτρου στα τέλη του Ιουνίου του 2023 για τα ακίνητα των κεντρικών περιοχών της συμπρωτεύουσας εκτινάχθηκε κατά 21,40% σε σχέση με τον Ιούνιο του 2022.
Η εικόνα των εκρηκτικών αυξήσεων αποτυπώνεται για ακόμη μια χρονιά κυρίως για τα νότια προάστια της Αθήνας, εκεί που για νεόδμητα οικιστικά ακίνητα προσφέρονται ακόμη και περισσότερα από 8.500 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, δηλαδή 15% περισσότερα από πέρυσι.
Ομως δεν πρέπει να παραβλεφθεί και η πολύ μεγάλη ποσοστιαία άνοδος των τιμών στα δυτικά προάστια της Αθήνας, που στα τέλη το πρώτου εξαμήνου του 2023 έφτασε το 14,30% σε δώδεκα μήνες, όσο και στους περιφερειακούς δήμους του Πειραιά, όπου η άνοδος για το ίδιο χρονικό διάστημα ήταν επίσης 14,30%. Πιο συγκρατημένη ήταν η άνοδος στον κεντρικό δήμο του Πειραιά (11,1%). Ιδιαίτερα σημαντική ήταν και η άνοδος στους δήμους της Θεσσαλονίκης (πέραν του κεντρικού δήμου της πόλης). Εκεί από τον Ιούνιο του 2022 μέχρι τον Ιούνιο του 2023 έφτασε το +17%.
Πολύ συγκρατημένη (μονοψήφια) άνοδο εμφανίζει η τιμή των ακινήτων στο υπόλοιπο του Νομού Αττικής (+5,40%) και στο υπόλοιπο Νομού Θεσσαλονίκης (+3,40%).
Τεράστια ζήτηση
Αιτία της συνεχιζόμενης για ακόμη μία χρονιά αύξησης των τιμών των ακινήτων είναι η συνεχιζόμενη υψηλή ζήτηση οικιστικών ακινήτων, που το 2022 έφτασε σε επίπεδα ρεκόρ. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΑΑΔΕ, την περασμένη χρονιά υποβλήθηκαν περισσότερες από 215.000 ηλεκτρονικές δηλώσεις για αγοραπωλησίες ακινήτων, γονικές παροχές και δωρεές. Συγκεκριμένα, η ηλεκτρονική πλατφόρμα myProperty της ΑΑΔΕ είχε δεχθεί 139.329 δηλώσεις φόρου μεταβίβασης, 52.505 δηλώσεις γονικών παροχών και 23.542 δηλώσεις δωρεών.
Αν και το δεύτερο τρίμηνο του 2023 υπάρχει μια σχετική επιβράδυνση του ρυθμού αύξησης των μεταβιβάσεων ακινήτων (για λόγους που σχετίζονται με το… επιτελικό μπάχαλο που έχει προκαλέσει η μεγάλη συρρίκνωση του αριθμού των υποθηκοφυλακείων και των γραφείων κτηματολογίου), νέο ρεκόρ αναμένεται να καταγράψουν οι μεταβιβάσεις ακινήτων το 2023, καθώς από την αρχή του έτους και μέχρι τέλη Μαΐου είχαν υποβληθεί πάνω από 117.000 ηλεκτρονικές δηλώσεις. Σύμφωνα με την ΑΑΔΕ, καθημερινά υποβάλλονται περί τις 1.300 ηλεκτρονικές δηλώσεις για αγοραπωλησίες κατοικιών, οικοπέδων και γραφείων. Επίσης, ο προϋπολογισμός του 2023 προβλέπει σημαντικά αυξημένα φορολογικά έσοδα από τις μεταβιβάσεις ακινήτων σε σχέση με το 2022.
Οι αιτίες της ανόδου
Το φαινόμενο της υψηλής ζήτησης ακινήτων, που οδηγεί και στην εκτίναξη των τιμών τους και με τη σειρά του στην απογείωση των ενοικίων, είναι πολυπαραγοντικό. Αναλυτικότερα:
1. Υπάρχει υψηλή ζήτηση ακινήτων από το εξωτερικό. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας, 1,9 δισεκατομμύρια ευρώ εισήλθαν στη χώρα για αγορές οικιστικών ακινήτων το 2022 και, με βάση τον ρυθμό του πρώτου εξαμήνου, θεωρείται πιθανότατο να ξεπεραστεί το ποσό των 3 δισεκατομμυρίων ευρώ το 2023. Οι εισροές αυτές έχουν να κάνουν με τη «χρυσή βίζα», τη δυνατότητα δηλαδή ξένων υπηκόων να αποκτούν άδεια παραμονής και εργασίας στην Ελλάδα εφόσον έχουν επενδύσει 250.000 ευρώ τουλάχιστον σε ακίνητα. Ήδη όμως από 1ης Αυγούστου αυξήθηκε από τις 250.000 στις 500.000 ευρώ η «χρυσή βίζα» για όσους επιλέγουν να αγοράσουν ακίνητα σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη, Μύκονο και Σαντορίνη. Για τις υπόλοιπες περιοχές το όριο παραμένει ως έχει. Η εφαρμογή της νέας ρύθμισης αναμένεται να στρέψει το ενδιαφέρον μεταναστών από Κίνα, Τουρκία κ.α. στις «φθηνότερες» περιοχές.
2. Το Airbnb και οι άλλες πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, που έχουν ουσιαστικά μετατρέψει τις κεντρικές συνοικίες της Αθήνας, της Θεσσαλονίκης και των άλλων πόλεων με πανεπιστήμια σε περιοχές μόνο για τουρίστες, αποκλείοντας ουσιαστικά δεκάδες χιλιάδες φοιτητές από την πρόσβαση σε προσιτή οικονομικά στέγαση.
3. Η επαναχρηματοδότηση από τις τράπεζες με στεγαστικά δάνεια κυρίως νέων ζευγαριών. Όμως η κατακόρυφη αύξηση των επιτοκίων αλλά και των τιμών ακινήτων οδήγησε σε κάμψη το πρώτο εξάμηνο 2023 τη χορήγηση νέων στεγαστικών δανείων. Το 2022 οι τράπεζες χορήγησαν νέα στεγαστικά δάνεια 1,2 δισ. ευρώ, ποσό που ήταν αυξημένο κατά 30% σε σύγκριση με το 2021.
Για το 2023 καταγράφεται ήδη κάμψη λόγω εκτίναξης των επιτοκίων και παρά το επιδοτούμενο κυβερνητικό πρόγραμμα «Σπίτι μου», καθώς η πολλή… επιτελικότητα έχει ακυρώσει εμπράκτως τα μισά σχεδόν από τα 4.000 εγκεκριμένα δάνεια προς νέα ζευγάρια, αφού το χάος που έχει δημιουργηθεί από τις συνεχείς συγχωνεύσεις τοπικών γραφείων του κτηματολογίου στη χορήγηση των αναγκαίων πιστοποιητικών για την αγορά ακινήτου καθυστερεί και επί εννέα μήνες σε κάποιες περιοχές. Προς παρόμοια κατεύθυνση λειτουργεί και η υποστελέχωση των υποθηκοφυλακείων, όπου επίσης παρατηρούνται μεγάλες καθυστερήσεις που επηρεάζουν σημαντικά τις μεταβιβάσεις ακινήτων και το πρόγραμμα «Σπίτι μου». Οι καθυστερήσεις οφείλονται κυρίως στο ότι τα υποθηκοφυλακεία χρειάζονται έξι έως εννέα μήνες για την έκδοση του πιστοποιητικού καταχώρησης ακινήτου που απαιτείται από την τράπεζα για τη δανειοδότηση.
4. Η μετακίνηση κεφαλαίων που λίμναζαν στις τράπεζες με καταθετικό επιτόκιο 0,15%-0,30% στην αγορά ακινήτων, όπου μια επένδυση σε ένα παλιό διαμέρισμα 50 τετραγωνικών μέτρων με 1.500/τ.μ. θα αποδίδει με ενοίκιο 500 ευρώ τον μήνα 6.000 ετησίως, δηλαδή 8%, που έπειτα από φόρους και επιβαρύνσεις θα είναι 6%-7%, δηλαδή 15πλάσια καθαρή απόδοση από το τραπεζικό επιτόκιο.
5. Η ύπαρξη προσφοράς ακινήτων, που υπολείπεται σημαντικά της ζήτησης λόγω του παγώματος της οικοδομικής δραστηριότητας την περίοδο 2010-2020. Παρά την έκρηξη οικοδομικής δραστηριότητας την περίοδο 2021-2022, η υστέρηση εξακολουθεί και υπάρχει, καθώς, πέραν των προαναφερόμενων αιτιών, κάθε χρόνο τουλάχιστον 50.000 νέα ζευγάρια αναζητούν κατοικία.
