Της Δήμητρα Σιατίτσα*
Μετά από περίπου μια δεκαετία στασιμότητας, απαξίωσης και αποεπένδυσης στα ακίνητα, ακούγονται όλο και πιο συχνά ειδήσεις του τύπου: “κινέζος επενδυτής αγοράζει 100 διαμερίσματα στα Εξάρχεια” ή “ξένα fund αγοράζουν ακίνητα και τα μετατρέπουν σε airbnb” καθώς όλο και περισσότεροι παίκτες τοποθετούνται στην ανερχόμενη τουριστική αγορά με όχημα τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, δημιουργώντας σε πολλές περιοχές ασφυκτικές συνθήκες αποκλεισμού χαμηλών εισοδημάτων, φοιτητών, μεταναστών που δυσκολεύονται να βρουν ενοικιαζόμενη κατοικία σε προσιτές τιμές, ενώ ταυτόχρονα συμβαίνουν διαδικασίες συγκεντροποίησης της ιδιοκτησίας για εμπορική εκμετάλλευση, μεταλλάσσοντας το ιστορικά διαμορφωμένο μοντέλο της μικρής ιδιοκτησίας και της οικογενειακής περιουσίας.
Ας φανταστούμε μια εναλλακτική είδηση: “Φοιτητικός συνεταιρισμός αγόρασε 100 διαμερίσματα στην Κυψέλη”. Παρακάτω το άρθρο μας πληροφορεί: «Ο νεοσυσταθείς φοιτητικός στεγαστικός συνεταιρισμός με μέλη τον σύλλογο ενοικιαστών φοιτητών, το Δήμο της Αθήνας και τρία κεντρικά πανεπιστήμια, απέκτησε εκατό διαμερίσματα τα οποία θα ανακαινίσει, σε συνεργασία με συνεταιρισμούς μηχανικών και τεχνιτών, για να στεγαστούν 250 φοιτητές και φοιτήτριες, το αρχικό κεφάλαιο προέρχεται από τις συνεισφορές των μελών (5%), χαμηλότοκο δανεισμό (65%), επιχορηγήσεις (15%) και crowd funding (5%). Η απόσβεση του αρχικού κεφαλαίου υπολογίζεται ότι θα γίνει σε περίπου 10 χρόνια, ενώ σταδιακά τα έσοδα του συνεταιρισμού θα πάνε για την επέκταση των διαθέσιμων κατοικιών, καθώς ο στόχος του συνεταιρισμού είναι η δημιουργία ενός εκτεταμένου δικτύου κατοικιών και κοινόχρηστων χώρων στις κεντρικές γειτονιές της Αθήνας.
Οι φοιτητές μπορούν είτε να συμμετέχουν ως απλά μέλη (με 50 ευρώ συμμετοχή), είτε να αποκτήσουν δικαίωμα διαμονής πληρώνοντας συνδρομή εγγραφής (300 ευρώ), ενώ όσοι τελικά μείνουν σε διαμερίσματα του συνεταιρισμού θα πληρώνουν χαμηλό ενοίκιο (ανάλογα με το οικογενειακό τους εισόδημα, με δυνατότητα ενίσχυσης με φοιτητικό στεγαστικό επίδομα του Υπ. Παιδείας 1000 ευρώ/το χρόνο). Ο συνεταιρισμός διαθέτει υπηρεσίες και συλλογικούς χώρους για τα μέλη του (εστιατόριο, βιβλιοθήκη και χώρους μελέτης, χώρο προβολών και συναντήσεων, εργαστήρια, γυμναστήριο κ.ά.) σε ισόγεια καταστήματα που παρέμεναν ανεκμετάλλευτα και απασχολεί πέντε εργαζόμενους. Η λίστα αναμονής για στέγαση είναι ήδη πολύ μεγάλη και υπάρχει συζήτηση για τη δημιουργία δεύτερου συνεταιρισμού άμεσα».
Αυτό θα μπορούσε να είναι ένα παράδειγμα συνεταιριστικής κατοικίας στην Ελλάδα, εμπνεόμενο από αντίστοιχα εγχειρήματα σε άλλες χώρες. Το μοντέλο της συνεταιριστικής μη-κερδοσκοπικής αξιοποίησης ακινήτων σε επίπεδο γειτονιάς, μέσα από διαδικασίες αυτοδιαχείρισης, συμμετοχής και αλληλεγγύης, μπορεί να αφορά μια σειρά από κοινωνικές χρήσεις και δραστηριότητες, που επιδιώκουν να καλύψουν ανάγκες κοινωνικών ομάδων, όπως οι ηλικιωμένοι, χαμηλά εισοδήματα, ευάλωτες ομάδες, νέοι κλπ. που δυσκολεύονται να έχουν πρόσβαση σε φτηνή και ποιοτική στέγη, ενώ παράλληλα έχουν ιδιαίτερες ανάγκες ή επιθυμούν να πειραματιστούν με διαφορετικούς τρόπους συλλογικής διαβίωσης.
Η διαχείριση των τοπικών πόρων με δημοκρατικό, ισότιμο και δίκαιο τρόπο, οι οικονομίες κλίμακας, η συμμετοχή στη διαδικασία λήψης των αποφάσεων, η κοινωνική και περιβαλλοντική βιωσιμότητα και η αλληλεγγύη είναι κάποιες από τις βασικές αρχές που ακολουθούν τέτοιου τύπου εγχειρήματα. Συχνά μάλιστα συνδέονται με αιτήματα αξιοποίησης του υφιστάμενου αποθέματος και ενεργοποίησης των κενών κτιρίων και διαμερισμάτων, που έχουν συσσωρευτεί τα προηγούμενα χρόνια εντατικής κατασκευαστικής δραστηριότητας και επένδυσης σε ακίνητα.1
Αν στην Ελλάδα...
Σε μια περίοδο που αναπτύσσεται και στην Ελλάδα ο τομέας της κοινωνικής και αλληλέγγυας οικονομίας, με νέους θεσμούς, δομές και υποστηρικτικά εργαλεία, θα μπορούσε άραγε ο τομέας της κατοικίας και των ακινήτων, τόσο βαθιά συνδεδεμένος με την ατομική ιδιοκτησία και την εξαγωγή κέρδους, να λειτουργήσει στρατηγικά στο πλαίσιο μιας εναλλακτικής οικονομικής και κοινωνικής οργάνωσης; Μπορούμε να σκεφτούμε το κτιριακό απόθεμα ως έναν συλλογικό πόρο που απαιτεί -και- τοπική/κοινοτική διαχείριση;
Είναι αλήθεια ότι η ανάπτυξη της κοινωνικής επιχειρηματικότητας στα ακίνητα και την κατοικία είναι μια δύσκολη υπόθεση, καθώς απαιτεί μεγάλο αρχικό κεφάλαιο, έχει αργή απόσβεση και προϋποθέτει μακροχρόνια δέσμευση στον σκοπό, με σημαντικό ρίσκο. Είναι ακόμη πιο δύσκολη στην Ελλάδα, καθώς δεν υπάρχει προηγούμενη εμπειρία. Η ιδιαιτερότητα της Ελλάδας σε σχέση με άλλα κράτη με μεγάλα ποσοστά ιδιοκατοίκησης και πολυιδιοκτησίας, όπως αυτά της Νότιας Ευρώπης, έγκειται πρώτον στην πολυδιάσπαση και τη μεγάλη κοινωνική διάχυση της ακίνητης περιουσίας, και δεύτερον στη διαχρονική ανυπαρξία κοινωνικών ιδιοκτητών στην κατοικία (π.χ. δημόσιο, δήμοι, σύλλογοι, συνεταιρισμοί). Απουσιάζουν λοιπόν τα υποδείγματα, οι μηχανισμοί, το συλλογικό φαντασιακό.
Παράλληλα, η παρατεταμένη περίοδος οικονομικής ύφεσης και λιτότητας, οδήγησε στην αποδυνάμωση του κράτους, της οικονομίας και των νοικοκυριών, οξύνοντας προβλήματα κάλυψης στοιχειωδών αναγκών στέγασης και διαβίωσης, απαξιώνοντας μεγάλο μέρος του κτιριακού αποθέματος. Σε πολλές περιοχές έχουν διαλυθεί οι μηχανισμοί διαχείρισης των πολυκατοικιών (κεντρική θέρμανση, συντήρηση, καθαριότητα) και αυξήθηκε η ενεργειακή φτώχεια.
Από την άλλη, πολλά καινοτόμα προγράμματα συνεταιριστικής ή κοινωνικής κατοικίας αναπτύχθηκαν σε περιόδους ύφεσης, όταν οι τιμές των ακινήτων πέφτουν, οι κερδοσκόποι υποχωρούν, οι ανάγκες είναι πιεστικές και οι αντιλήψεις αλλάζουν. Για την Ελλάδα, είμαστε στο μεταίχμιο, και κάποιοι ίσως πουν ότι είναι ήδη αργά.
Οι τουριστικές επενδύσεις, εκμεταλλευόμενες την πτώση των τιμών στην αγορά ακινήτων προσφέρουν διέξοδο μετά από χρόνια στασιμότητας και υποβάθμισης, όμως η αύξηση της ζήτησης σε μέχρι πρόσφατα υποβαθμισμένες περιοχές στις οποίες σήμερα κατοικούν χαμηλά εισοδήματα και μετανάστες, μπορεί να οδηγήσει σε φαινόμενα εξευγενισμού και στον αποκλεισμό των ίδιων των κατοίκων από τις γειτονιές τους.
Οι παρεμβάσεις για τις οποίες συζητάμε, μπορούν να αποτελέσουν ανάχωμα στις κερδοσκοπικές πρακτικές, εγκαθιδρύοντας μια οικονομία που δεν επιδιώκει το κέρδος, αλλά την κάλυψη των αναγκών και την ευημερία των κατοίκων. Η αξιοποίηση των ακινήτων θα πρέπει να συνοδεύεται από όρους για τον περιορισμό της ατομικής κάρπωσης της υπεραξίας από την αναβάθμιση των περιοχών και την “κοινωνική διάθεση” των αναβαθμισμένων κατοικιών και κτιρίων, ιδιαίτερα όταν αξιοποιούν δημόσιους πόρους.
Ένα εργαστήρι για τη συλλογική κατοικία στα Εξάρχεια
Τα τελευταία δύο χρόνια έχει ξεκινήσει στην Αθήνα μια προσπάθεια συλλογικής παραγωγής γνώσης και διαλόγου γύρω από θέματα συνεταιριστικής κατοικίας και συλλογικών μοντέλων ιδιοκτησίας από ένα συνεργαζόμενο δίκτυο ερευνητικών - ακτιβιστικών ομάδων. Στόχος της ανοιχτής ομάδας Co-hab Athens είναι μέσα από την διερεύνηση του ισχύοντος νομοθετικού και κοινωνικού πλαισίου να προτείνει εργαλεία και να διαμορφώσει πιλοτικά παραδείγματα, ενώ συμμετέχει σε δίκτυα ανταλλαγής εμπειριών και γνώσης σε διεθνές επίπεδο. Από τον Νοέμβριο του 2017 έχει ξεκινήσει σε συνεργασία με την Πρωτοβουλία Κατοίκων Εξαρχείων ένα μηνιαίο εργαστήριο για την επεξεργασία ενός σεναρίου συλλογικής κατοικίας στο κέντρο της Αθήνας με παρεμβάσεις σε επίπεδο κτιρίου, οικοδομικού τετραγώνου και γειτονιάς, λαμβάνοντας υπόψη τις ιδιαιτερότητες του κτιριακού αποθέματος, του αστικού ιστού αλλά και τις κοινωνικές σχέσεις που διαμορφώνονται σε επίπεδο γειτονιάς ή πολυκατοικίας, που θα βασίζεται σε πραγματικές συνθήκες και δεδομένα.2
Είναι βέβαιο ότι η ανάπτυξη μιας τέτοιας προσέγγισης απαιτεί χρόνο για εκπαίδευση, εξοικείωση, πειραματισμό, δοκιμές και αποτυχίες. Από την άλλη, είναι μια περίοδος που αναπτύσσονται δημόσιες πολιτικές και δράσεις (επίδομα ενοικίου, εργαλεία για την ΚΑΛΟ, διάθεση δημόσιων ακινήτων σε κοινωνικούς φορείς, χρηματοδοτικά εργαλεία για την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων και την περιβαλλοντική αναβάθμιση των οικισμών κ.ά.), που αν συνδυαστούν μπορούν να δώσουν ώθηση στην ανάπτυξη αντίστοιχων εγχειρημάτων και στην Ελλάδα.
* Δρ αρχιτέκτονας- πολεοδόμος, μέλος της ομάδας Co-hab Athens
1 βλ. Δήμητρα Σιατίτσα, “Εναλλακτικά μοντέλα συλλογικής ιδιοκτησίας και κατοικίας”, στο Ανδρίτσος, Θ., Βελεγράκης, Γ. και Καραγκιοζίδου, Ε. (επιμ.) Τετράδια Ριζοσπαστικής Γεωγραφίας, 2017 (https://issuu.com/geographies/docs/finalradgeo1)
2 https://cohabathens.com, exarchia.pblogs.gr
